青岛中南物业办理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业办理合同纠纷案（南京市江宁区人民法院民事判决书）裁判摘要:一、业主与地点小区的物业办理公司签定物业办理服务协议后,即与物业办理公司之间建立了物业办理服务合同联系。物业办理公司作为供给物业办理服务的合同一方当事人，有责任依约进行物业办理，要求业主恪守业主条约及社区物业办理规则，有权关于违背业主条约及物业办理规则的行为加以纠正，以保护小区正常的物业办理次序，保护小区整体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违背业主条约和物业办理规则的行为时,物业办理公司作为合同一方当事人,有权依法提申述讼。

　　二、关于与业主所购房子毗连院子绿洲的权属问题,不能只是依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头许诺“买一楼房子送花园”，以及该院子绿洲实践为业主占有、运用的实际，即确认业主对该院子绿洲享有独占运用权。该院子绿洲作为不动产，其运用权的归属有必要按照房子生意双方正式签定的商品房生意协议及物权挂号状况加以确认。

　　三、业主不得违背业主条约及物业办理规则,依据个人利益私行损坏、改造与其房子毗连的院子绿洲。即便业主关于该院子绿洲具有独占运用权，假如该院子绿洲归于小区绿洲的组成部分，业主在运用该院子绿洲时亦应恪守业主条约、物业办理规则关于小区绿洲的办理规则,不得私行损坏该院子绿洲,危害小区其他业主的合法权益。

　　南京市江宁区人民法院以为:二、依据本案实际,不能确认被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区的房子南阳台外的院子绿洲享有独占运用权。

　　被告徐献太、陆素侠建议常锦公司的售楼人员曾口头许诺买一楼送花园，并有证人证明常锦公司的售楼人员的确做出过上述口头许诺。依据现场勘査状况,徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房子的南阳台外的院子绿洲设有栅门围挡，常锦公司制作该房子时在南阳台上预留了出入门。据此,徐献太、陆素侠一家能进入该院子绿洲,而小区其他业主则不能进入，即从该院子绿洲的制作规划状况看,好像该院子绿洲仅供徐献太、陆素侠一家运用。可是，依据上述实际,尚不能确认徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲享有独占运用权。该院子绿洲作为不动产,其运用权的归属不能只是依据实际占有、运用的状况做判别，有必要按照房子生意双方的协议内容及物权挂号状况加以确认。

　　首要,即便常锦公司的售楼人员曾向被告徐献太、陆素侠口头许诺买一楼送花园，但在常锦公司与徐献太、陆素侠正式签定的商品房生意契约中，并未对徐献太、陆素侠所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲的运用权作出清晰约好。常锦公司的售楼人员作出口头许诺在先,徐献太、陆素侠签定商品房生意契约在后，且商品房生意契约系书面合同，故房子生意双方关于该院子绿洲运用权归属问题的约好,应当依据常锦公司与徐献太、陆素侠正式签定的商品房生意契约的内容加以确认，而依据该商品房生意契约，不能确认徐献太、陆素侠在购买麒麟锦城小区房子的一起取得了该房子南阳台外院子绿洲的运用权。

　　其次，假如被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲具有独占运用权，则该项实际应当在房子所有权证、国有土地运用权证书中加以清晰记载。鉴于徐献太、陆素侠没有收取房子所有权证及国有土地运用权证，不能以物权证书证明其对该院子绿洲享有独占运用权，因而，徐献太、陆素侠关于其对该院子绿洲享有独占运用权的建议，缺少实际依据。

　　综上，依据本案实际，只能确认被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲享有一般运用权，不能确认徐献太、陆素侠对该院子绿洲享有独占运用权。

　　三、被告徐献太、陆素侠无权私行对所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲施行改建。

　　首要，鉴于不能确认被告徐献太、陆素侠对其所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲享有独占运用权,徐献太、陆素侠关于别人无权干与其改建该院子绿洲的抗辩建议不能成立。

　　其次，依据本案实际,原告中南物业南京公司在发现被告徐献太、陆素侠对所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲施行改建后，别离于2005年11月1日、2006年3月21日向徐献太、陆素侠宣布整改告诉，要求徐献太、陆素侠中止对该院子绿洲的改建，康复原状。徐献太两次签收了中南物业南京公司出具的整改告诉单。庭审中，徐献太尽管建议其仅签收过一次中南物业南京公司出具的整改告诉单，并且在签收时并未查阅整改告诉单的具体的细节内容，但未能举证加以证明，且其关于未查阅整改告诉单的具体的细节内容即予以签收的建议有悖常理，故不予支撑。依据中南物业南京公司向徐献太、陆素侠两次送达整改告诉，在徐献太、陆素侠拒不整改后即向法院申述的行为，能够确认中南物业南京公司不赞同徐献太、陆素侠改建院子绿洲的行为，徐献太、陆素侠系私行改建院子绿洲，其关于中南物业南京公司明知其改造院子绿洲而未予阻挠，应当视为赞同改造的抗辩建议不能成立。

　　第三，被告徐献太、陆素侠签署的《中南麒麟锦城业主条约》及其与原告中南物业南京公司签定的《中南麒麟锦城物业办理服务协议》，系其实在意思表明,且不违背法令、行政法规的强制性规则,应确以为合法有用。故《中南麒麟锦城业主条约》《中南麒麟锦城物业办理服务协议》均对徐献太、陆素侠具有约束力，二被告应当依据《中南麒麟锦城业主条约》《中南麒麟锦城物业办理服务协议》实行相应责任。依据《中南麒麟锦城业主条约》《中南麒麟锦城物业办理服务协议》的规则，徐献太、陆素侠不能损坏其所购麒麟锦城小区房子南阳台外的院子绿洲,不能私行对该院子绿洲做改造。退一步讲，即便徐献太、陆素侠关于该院子绿洲具有独占运用权,鉴于该院子绿洲归于小区绿洲的组成部分，依据物权的公益性准则，徐献太、陆素侠在运用该院子绿洲时亦应恪守《中南麒麟锦城业主条约》《中南麒麟锦城物业办理服务协议》关于小区绿洲的办理规则,不得私行损坏该院子绿洲，危害小区其他业主的合法权益。因而,徐献太、陆素侠私行改造该院子绿洲的行为已违背了《中南麒麟锦城业主条约》《中南麒麟锦城物业办理服务协议》的规则，中南物业南京公司要求徐献太、陆素侠中止对该院子绿洲的改建，撤除水泥地、鱼池、花台，康复该院子绿洲原状的诉讼请求，应予支撑。

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