为进一步规范物业服务收费行为，加强物业服务收费的管理，切实维护房地产开发企业、物业服务企业和广大业主的合法权益，促进我市物业管理行业健康有序发展，根据《山东省物业管理条例》《山东省物价局 山东省建设厅关于印发山东省物业服务收费管理实施办法的通知》（鲁价费发[2004]205号）有关法律法规，结合我市实际，经市政府研究同意，决定对市区住宅物业服务实行分等收费管理。现将有关问题通知如下：

  物业服务分等收费适用于市区行政区域内实行政府指导价的住宅物业管理区域的物业服务收费。为写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）、独立别墅群、酒店公寓等提供的物业服务，其收费标准实行市场调节价，由当事人双方合同约定。

  住宅物业分等收费标准中的物业服务项目根据不同服务内容分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、养护服务五项。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为不一样的等级，最高为一级（见附件一）。

  每个服务等级对应的收费标准为基准价格，上、下浮动幅度不超过10%，物业服务收费标准为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。市区经改造后的老小区仍按每月每建筑平方米0.15元执行。

  业主大会成立前（前期物业阶段），通过招投标选聘物业服务企业的，由房地产开发企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本通知规定拟定收费标准，在发布招标公告前将拟定的收费标准报市价格主管部门，由市价格主管部门会同市物业主管部门核定，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生。房地产开发企业在拟定物业服务收费标准时，其中综合管理服务项目所选的等级既不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护项目等级。

  业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业根据物业特点和服务要求，按照本通知规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地价格主管部门和物业主管部门备案（备案表见附件二）；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地价格主管部门会同同级物业主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业服务企业，也可自行管理物业。

  业主大会成立后的住宅物业，物业服务企业根据业主大会要求提供本通知公布的分等收费标准中未涵盖的服务内容和设施设备，经双方协商同意后，可另行收费。具体收费标准由业主大会与物业服务企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准，报物业项目所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

  房地产开发企业应在住宅项目销售前通过招投标方式选聘物业服务企业，向市价格主管部门申报以下资料复印件并加盖公章，同时抄报市物业主管部门。

  （四）共用设施设备配备（包括排水系统、公共照明、消防联动控制系统、避雷系统、弱电系统、供水系统、升降系统、水景（动力）系统等）情况说明；

  经审查符合标准要求的，市价格主管部门会同市物业主管部门按照各自职责，在10个工作日内，核定住宅物业前期物业服务收费标准，并出具书面意见。房地产开发企业根据市价格主管部门会同市物业主管部门核定的物业服务收费标准，按规定选聘物业服务企业。房地产开发企业与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》后，将《前期物业服务合同》复印件并加盖公章报市价格主管部门和市物业主管部门备案。

  物业服务收费按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算，未办理《房屋所有权证》的，以购房合同所载建筑面积计算。居住小区内用于经营的场所和住房以及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可按住宅物业服务费的2倍收取。闲置半年及以上的物业按80%交纳物业服务费，并在物业服务合同中约定。

  物业服务费原则上按月收取，经与业主约定可以预收，预收期限不允许超出半年。前期物业服务合同约定收费方式的，从其约定。

  前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由房地产开发企业承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由房地产开发企业承担。

  物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。

  安装并使用电梯的物业项目，其机电设施运行电费属于代收代缴费用，电费的具体分配办法由业主委员会确定，前期在相关合同中约定。物业服务企业或者其他管理人应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额，并按实际支出费用和约定方式向业主或者物业使用人收取。

  业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金收取标准为最高1000元。装修结束后，对按时清运装修垃圾，遵守装饰装修管理服务协议的，物业服务企业在装修结束十五日内将保证金退还业主。物业服务企业在收取了装修保证金后，不得再向业主收取装修管理费，出入证工本费可按每证5元收取。装修期间电梯使用费由双方合同约定。业主可自行清运垃圾，也可委托物业服务企业清运垃圾，委托清运垃圾费由双方协商收取。

  房地产开发企业按规划建设的专用停车场收费标准实行政府指导价，收费标准见附件四，常住户停车收费标准可上、下浮动10%。已出售的地下停车库（位）不得收取停车费，可收取每车位每月30元的物业服务费，用于卫生清洁、停车场共用设施的维护保养、公共秩序维护等。物业服务企业利用小区的共用部位设置停车场地并收取停车费的，要经业主委员会或大多数业主同意，并制定相应的停车场管理办法，明确停车场的权利和责任，所收取的停车费在支付管理成本外，用于补充小区公共设施的维修养护，也可根据业主大会的决定使用。

  物业服务企业应按规定实行明码标价，在物业区域内的显著位置，采用公示栏、公示牌、收费清单、收费手册等多种方式将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务资金的收支状况（每半年）、服务电话、监督举报电话等有关事项做公布，以便接受监督。

  本通知自2010年3月1日起试行一年，期满后视试行情况另行修订。业主与物业服务企业已签订住宅物业服务合同（包括前期物业服务合同）且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本通知执行。

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