11月9日，西安市发改委官网发布《西安市物业服务收费管理办法》及物业服务收费政府指导价标准，从2021年1月1日起执行。

　　该收费标准，依据物业服务等级按照高层、多层收取。而物业服务等级标准，则是依据西安市住建局印发的《西安市普通居住小区物业服务指导标准》而定。

　　根据媒体报道，这份《西安市普通住宅社区物业服务指导标准》已经出台，但具体内容如何，现阶段在官网上还查询不到。

　　高层住宅一级服务的物业费为2.2元/平方米·月，二级服务的物业费为1.9元/平方，三级服务的物业费为1.5元/平方米·月米·月，等外1.2元/平方米·月。

　　多层住宅一级服务的物业费为0.85元/平方米·月，二级服务的物业费为0.75元/平方米·月，三级服务的物业费0.65元/平方米·月，等外0.55元/平方米·月。

　　政策明示，物业服务等级越高，业主享受的服务标准和质量越高，物业收费则越高，反之则亦然。花钱购买相应等级的服务，公平合理，业主也非常认可。但是，相当数量的业主却对物业服务等级的执行标准不太了解，甚至全然无知。

　　虽然我们暂时无法获知西安市物业服务指导标准的具体内容，但我们找到了一份2011年7月18日出台的《陕西省居住小区物业服务指导标准》，西安物业企业服务等级的判定，一定程度上能够以《陕西省住宅社区物业服务指导标准》的内容为参考。

　　2011年7月18日，陕西省住建厅向各设区市住房和城乡建设局(房管局)、杨凌示范区规划建设局和各物业服务企业印发了《陕西省居住小区物业服务指导标准》，确定了物业服务等级的参考依据。

　　根据普通住宅社区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。各等级标准均由“基本要求”、“房屋管理”、“共用设施设备维护”、“公共秩序维护”、“保洁服务”、“绿化养护管理”等六大项内容组成。

　　显然，这份指导标准与西安明年起实行的物业费收费标准逻辑相同，西安的物业企业服务等级的判定也完全能够以《陕西省居住小区物业服务指导标准》的内容为参考。甚至可以说，与该《指导标准》不符的物业企业，不能认定为相应的等级。

　　《标准》对各个等级的物业服务六大项内容进行了指导。鉴于全文太长，仅以一级服务标准为例，供大家参考。市场上，相当部分的物业收取的是一级服务的物业费，因此具有代表意义。

　　1、物业服务企业应具有三级(不含暂定三级)以上物业管理资质。2、按规定签定“前期物业服务合同”或“物业服务合同”(以下简称“合同”)，公示服务标准、收费标准。3、物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度，承接项目有完善的物业管理服务方案。4、物业服务从业人员人均服务建筑面积，多层项目在3000平方米以下、高层项目在2000平方米以下。5、承接项目时，按规定履行查验共用部位、共用设施设备职责，承接手续齐全。6、房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。7、物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，服务主动、热情。8、从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定，取得与其岗位要求相一致的资格证书。9、物业管理区域设有服务接待中心，有固定的办公场所，公示 24 小时服务电话，受理业主、物业使用人报修、投诉。建立回访制度，有回访记录，年回访率98%以上。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。11、物业服务收费实行酬金制的，按合同约定公布物业服务资金的收支情况。

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修。3、每日巡查1次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维护。4、依据合同约定、管理规约(临时管理规约)及房屋使用说明书等的要求，指导业主/物业使用人正确使用房屋，共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约(临时管理规约)的行为，及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。5、按照房屋装饰装修和安全使用的有关规定及管理规约(临时管理规约)的要求，将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每日巡查1次装饰装修施工现场，对施工进行及时监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止，并报告业主委员会和政府有关主管部门。6、物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识的，做到维护及时、标识明显。

　　1、按合同约定，制订物业管理区域共用设施设备年度、月度养护及维修计划，保养和维修记录齐全。2、有完善的设备安全运行、维修养护、设备巡查和设备用房卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备标识齐全、规范，责任人明确。有设备台帐、运行记录和巡查记录。3、设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应急处置预案和处理记录。4、设备用房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。5、定期检查消防设施设备，可随时启用;消防通道畅通。6、每日至少2次对一般共用设施设备进行巡检，巡检记录规范齐全。特种设备的巡检按相关标准执行。7、共用设施设备需要维修或者更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或业主大会提出报告与建议，根据业主或业主大会的决定和国家相关规定，组织维修或者更新改造。8、实行24小时值班报修制度。急修半小时内到达现场，一般维修12小时之内或在双方约定时间到达现场。9、共用照明设施完好率95%以上，并按规定时间开关。10、物业管理区域道路平整，主要道路及地面车位、地下车库交通标识齐全、规范。11、载人电梯24小时运行。12、物业管理区域设有水景、水系的，应及时维护、定期换水、定时开放。13、对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所，设有明显警示标识和防范措施。14、对雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。15、对化粪池每月检查一次，每年清掏1—2次。

　　1、物业管理区域主出入口24小时值班，12小时立岗，重点区域、重点部位每小时巡查一次，并有巡查记录。

　　5、引导业主遵守管理规约(临时管理规约)的约定，禁止饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。

　　6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急处理预案，事发时及时报告业主委员会和政府有关部门，并协助采取相应措施。

　　1、地面：电梯前厅，每日拖擦1次;无电梯的楼内通道和楼梯，每日拖擦1次;有电梯的楼内通道和楼梯，每周拖擦1次;大堂、门厅大理石、花岗石地面，每日拖擦2次，定期保养，保持材质干净、有光泽。2、墙面：涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面，每月清扫1次，保持无蛛网、无明显污渍;2米以下贴砖墙面，每周抹擦1次，保持表面干净、无污渍。3、楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮，每日擦抹一次，保持表面干净、无污渍。4、栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施，每周擦抹一次，保持表面干净、无污渍。5、天花板、共用照明灯具，每月除尘一次，目视无污渍、无蛛网。6、门、窗等玻璃，每月擦拭1次，其中门厅玻璃每周擦拭1次，目视洁净、光亮、无污渍。7、天台、屋顶，保持清洁、无垃圾。8、电梯轿厢，每日清扫、擦拭1次;每月对电梯门壁上光一次，表面光亮、无污渍。二、楼外共用区域：1、硬化道路地面：每日清扫1次，其中广场砖地面每周拖擦或冲洗1次，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过1小时。2、绿地、明沟：每周清理1次，无杂物、无积水。3、共用照明灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无污渍、明亮清洁(2米以上部分每月擦抹、除尘一次)。4、水景：打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5、积水、积雪清扫及时。三、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。四、公共卫生间：每天全面清洁3次，保持无明显异味。五、垃圾的收集与处理：1、生活垃圾日产日清，垃圾袋装化，垃圾桶、果壳箱无满溢现象，保持垃圾桶清洁无异味。2、设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控制蚊、蝇等害虫孳生。六、定期灭虫除害。每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。

　　2、草坪。常年保持平整，无坑洼、下陷，边缘清晰，每年剪草五遍以上，及时浇灌，定期清除杂草、杂物，保持生长良好。3、树木。乔、灌木每年修剪二遍以上，基本无枯枝、萌蘖枝，生长良好，树冠完整，树木基本无倾斜;篱、球、造型植物按生长情况和造型要求及时修剪，每年五遍以上，基本无缺枝、无斑秃;地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三遍以上，基本无枯枝;常年土壤疏松通透，及时浇灌，绿地无积水，基本无杂草。4、按植物品种、生长、土壤状况合理施肥，每年二遍以上。5、做好病虫害防治，主要病虫害发生率低于5%。6、枯死的花草树木，必须在一周内清除，并适时补栽补种。7、绿地应设有宣传牌、提示牌。

　　通过以上六大项的内容可以看出，《陕西省住宅社区物业服务指导标准》对一级服务的物业有着非常详细的指导要求。如果物业服务企业满足以上要求，结合西安物业费新政策，则可以按一级服务标准进行收费，反之则不能按一级服务进行收费。

　　可以说，这份《指导标准》让业主看得明明白白，也有了监督物业的项目清单，而物业服务企业则应该从中对照自己的工作是否达标，是否可以按相应服务等级收费。

　　后附一级、二级、三级服务指导标准及使用说明，有兴趣的业主可以点击文末左下方“阅读原文”查看《关于印发《陕西省居住小区物业服务指导标准》的通知》。