普冉股份: 普冉半导体（上海）股份有限公司关于签订不动产买卖合同暨募投项目实施进展的公告

　　证券代码：688766证券简称：普冉股份公告编号：2024-067

　　普冉半导体（上海）股份有限公司

　　关于签订不动产买卖合同暨募投项目实施进展的公告

　　本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述

　　?普冉半导体（上海）股份有限公司（以下简称“公司”）使用募集资金向上

　　海集芯汇建筑科技有限公司购买位于上海市浦东新区张江镇银冬路20弄8号处房

　　屋产权，房屋建筑面积总计6,192.56平方米，总价约为人民币19,537.00万元，用

　　于建设公司总部基地及研发中心。公司于2024年12月23日与上海集芯汇建筑科技

　　?根据《普冉半导体（上海）股份有限公司科创板首次公开发行股票并在科

　　创板上市招股说明书》（以下简称“《招股说明书》”），和公司于2024年9月12

　　日召开的2024年第三次临时股东大会审议通过的《关于使用部分超募资金增加募

　　投项目投资额暨调整募投项目实施进度的议案》，公司“总部基地及前沿技术研发

　　项目”总投资额为28,591.63万元，资产金额来源为原项目募集资金10,793.90万元及追

　　加的超募资金17,797.73万元，股东大会授权管理层签署“总部基地及前沿技术研

　　?本次购买不动产事项未构成重大资产重组，未构成关联交易。

　　?本次拟购置房产不存在抵押、质押情况，不存在重大争议、诉讼或仲裁等

　　?相关风险提示：由于项目金额较大，建设内容较多，该项目后续实施过程

　　中，可能因为工程进度、实施工程质量、材料采购等发生不利变化，导致项目存在不

　　能如期完工的风险，以及项目实施过程中造成的违约风险，最后导致该项目的实

　　施可能存在顺延、变更、中止等的风险。同时，募投项目建成后，将新增公司固

　　定资产及长期费用摊销等，公司年新增折旧及摊销费用计提，可能对公司利润产

　　本次合同签署后，尚需根据协议完成相关产权转让手续以及履行合同义务事

　　项，最终能不能成功交易存在一定的不确性。公司将重视并积极地推进上述购买

　　总部办公楼相关事项的落实与后续进展情况，加强风险管理。敬请广大投资者注

　　根据《普冉半导体（上海）股份有限公司科创板首次公开发行股票并在科创

　　板上市招股说明书》（以下简称“《招股说明书》”），和公司于2024年8月27

　　日召开第二届董事会第十次会议及第二届监事会第十次会议，于2024年9月12日

　　召开2024年第三次临时股东大会分别审议通过了《关于使用部分超募资金增加募

　　投项目投资额暨调整募投项目实施进度的议案》，公司首次公开发行人民币普通

　　股（A股）股票的募集资金在扣除发行费用后将用于“总部基地及前沿技术研发

　　项目”，该项目总投资额为28,591.63万元，资产金额来源为原项目募集资金10,793.90

　　万元及追加的超募资金17,797.73万元，同时，股东大会授权管理层签署“总部基

　　（上海）股份有限公司关于使用部分超募资金增加募投项目投资额暨调整募投项

　　基于公司战略规划及业务拓展的需要，为满足公司产品研发技术及办公的长

　　远需求，公司就推进募投项目“总部基地及前沿研发技术项目”的实施，于2024

　　年12月23日与上海集芯汇建筑科技有限公司签署《不动产买卖合同》，使用募集

　　资金19,537.00万元购买位于上海市浦东新区张江镇银冬路20弄8号处房屋产权

　　（以下简称“标的房产”），用于公司总部基地及研发中心建设，最终准确金额以

　　企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

　　注册地址：中国（上海）自由贸易试验区张衡路200号2幢3层

　　经营范围：一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转

　　让、技术推广；市政设施管理；工程管理服务；园林绿化工程项目施工；普通机械设

　　备安装服务；物业管理；租赁服务（不含许可类租赁服务）；住房租赁；非居住

　　房地产租赁；企业管理咨询；社会经济咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信

　　息咨询服务）；市场营销策划；集成电路设计；集成电路芯片设计及服务；工程

　　和技术研究和试验发展；房地产咨询；对外承包工程；专业设计服务；住宅水电

　　安装维护服务；家具安装和维修服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照

　　依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程设计；建设工程

　　施工；电气安装服务；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经有关部门

　　批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）

　　主要股东：上海张江集成电路产业区开发有限公司持有100%股权

　　截至本公告披露日，交易对方与公司之间不存在关联关系，也不存在产权、

　　房屋地址：上海市浦东新区张江镇银冬路20弄8号室号(部位：2层、3层、4

　　不动产权证书证号：沪（2024）浦字不动产权第095925号

　　权属：无抵押、无租赁，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，

　　本次交易价格是在参考第三方评估机构于评估基准日按照标的房产的市场

　　买受人（乙方）：普冉半导体（上海）股份有限公司

　　甲方依法取得的不动产权证书证号：沪（2024）浦字不动产权第095925号

　　不动产座落；上海市浦东新区张江镇银冬路20弄8号室号(部位：2层、3层、

　　房屋建筑面积：6,192.56平方米，其中地下附属面积；316.92平方米

　　甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对

　　乙方在本合同签署之日起5日内支付全部房款，计人民币195,370,000元（含

　　鉴于乙方和上海张江集成电路产业区开发有限公司（以下简称“张江公司“）

　　（以下简称“意向书“），根据意向书约定，

　　乙方于2022年8月向张江公司支付人民币1,200.00万元整（大写：壹仟贰佰万元整）

　　的意向金，上述意向金自本合同生效后且在甲方收到乙方支付的全部房款后2个

　　年限从2009年1月1日起至2058年12月31日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，

　　验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查

　　登记事务中心(不动产登记事务中心)申请办理转让过户手续。上述不动产权利转

　　移日期以上海市浦东新区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)完

　　（1）甲方出售的该房屋仅作研发设计使用，乙方在使用期间不得擅自改变

　　该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房

　　屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和

　　（2）甲方承诺并保证本房屋符合所有适用的建筑规划设计规范、技术规范、质

　　量验收标准及规范。房屋的品质保修范围及质量保修期按照本合同附件六：《房屋

　　质量保证书》执行。甲方履行保修义务时，乙方应积极予以配合维修；如因乙方

　　不配合维修导致损失扩大，甲方不承担损失扩大部分的责任。为避免疑义，在质

　　保期内若出现房屋的因甲方问题造成的质量瑕疵，在乙方通知甲方前述质量瑕疵

　　之日起5个工作日内给予处理方案。但以下情形，甲方不承担保修责任：1）因不

　　可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2）因乙方不当使用（含乙方自行装修

　　原因）造成的房屋及其附属设施的损害；3）乙方或第三方对房屋建筑结构、装修、

　　设施、设备使用、保养不当或进行改动而造成的损坏；4）乙方原因延误维修而

　　（3）甲方保证其对受让物业具有合法的所有权，权属清晰无争议；受让物

　　业无任何形式的抵押、质押、租赁等任何权利负担；受让物业具有约定的房屋类

　　型（科研设计用房）和土地用途（科研设计）所应具备的全部资质；受让物业无

　　任何潜在或未决的争议（包括诉讼、仲裁等）。若甲方违反前述保证，导致乙方

　　无法取得受让物业的所有权或影响乙方按照约定用途使用受让物业的，乙方有权

　　解除转让协议，届时甲方应向乙方返还全部转让价款，并额外支付数额为不动产

　　（1）项目经济指标方面。乙方拟投资的项目应符合该区域产业高质量发展规划和

　　产业准入要求。乙方承诺约定的达产期限（含延展期）为2026年，达产销售收入

　　指标未达到协议承诺，甲方有权解除本合同，按照约定的价格回购，或按约定收

　　取违约金。确因不可抗力等非企业自身问题造成未能完成协议承诺经济指标的，

　　或已完成上述经济指标70%（或参照土地出让合同约定比例）以上的，可与乙方

　　（2）资产转让方面。受让物业自转让登记之日起5年内不得再次转让，且不

　　得通过转让股权或通过实际投资控制人变更的方式变相转让。受让物业5年后确

　　需再转让的，可由政府指定机构（园区平台公司等）按照约定价格优先回购。放

　　弃优先回购的，经认定，可以转让给符合产业准入和规划环评准入要求的新乙方。

　　（3）资产转租方面。乙方受让的物业，原则上只能自用不得对外出租。如

　　确有出租需要的，租金价格、租赁业态、租赁期限须向张江管理局事先征求意见，

　　出租比例由张江管理局根据乙方自用原则和实际要综合确定，原则上不超过建

　　（4）在产证附记方面，由不动产登记中心对转让协议、会议纪要相关限制

　　条款内容做文件登记，在产证附记上注明：“本物业出租或再转让等按转让协

　　违约金以逾期未付款的万分之五计算，违约金自本合同约定的乙方应付房款之次

　　日起至实际付款之日止。逾期超过5天，甲方有权单方面解除本合同，甲方选择

　　解除本合同的，乙方除应当支付前述违约金外，还应当按照全部房价款的20%支

　　否则甲方有权不予交付该房屋，且不承担延期交房的责任。甲方交付该房屋后，

　　该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的合理日期

　　办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，视为

　　面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未交付受让物业的，

　　甲方应当向乙方支付违约金，每延迟一日，违约金按乙方已支付房价款的万分之

　　五计算。且乙方有权单方解除转让协议。乙方选择解除转让协议的，甲方除应当

　　甲方原因，乙方无法在约定的时间前办理完房地产权证（不动产权证）的，甲方

　　应承担违约责任，每延迟一日，违约金为总房价款的万分之五。为免异议，双方

　　将符合办理不动产转移登记手续的所有材料递交不动产登记机构，并经不动产登

　　记机构审核通过后，即使乙方未能在约定的时间期限内取得小产证，但若甲方已

　　本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中发

　　标的房产大多数都用在募投项目的办公研发使用，符合公司募投项目使用计划及

　　公司战略规划和业务拓展的需要，有利于保证和推进公司募投项目的进展；若公

　　司此次交易成功，该资产能更好满足公司稳定发展的需求，有助于公司改善办公

　　环境，吸引和留住优秀人才，有助于公司未来业务开展和产品研发技术需要，并

　　促进公司长远发展。本次交易公司以募集资金购买，交易定价公允，符合募集资

　　金用途，不存在损害公司和全体股东特别是中小股东利益的情形，不会对公司财

　　由于项目金额较大，建设内容较多，该项目后续实施过程中，可能因为工程

　　进度、实施工程质量、材料采购等发生不利变化，导致项目存在不能如期完工的风险，

　　以及项目实施过程中造成的违约风险，最后导致该项目的实施有几率存在顺延、变

　　更、中止等的风险。同时，募投项目建成后，将新增公司固定资产及长期费用摊

　　销等，公司年新增折旧及摊销费用计提，可能对公司利润产生一定的不利影响。

　　本次签署《不动产买卖合同》后，尚需根据协议完成相关产权转让手续以及

　　履行合同义务事项，最终能不能成功交易存在一定的不确性。公司将重视并积

　　极推进上述购买总部办公楼相关事项的落实与后续进展情况，加强风险管理。敬

　　普冉半导体（上海）股份有限公司董事会

　　证券之星估值分析提示普冉股份盈利能力良好，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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