现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

  但是实际上，有一些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

  1、土地费用 。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

  2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相比来说较低，正常情况下不会超过6%。

  3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸住宅建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我们国家一般在20%~30%左右。

  5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，正常情况下不会超过2%。

  6、贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

  7、税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（增值税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

  8、另外的费用。另外的费用主要指不能列入前七项的所有费用。它最重要的包含销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中正常情况下不会超过10%。

  今天咱们先从成本条线开始说起…..数据标准是根据历史项目经验总结而来，都是有据可依 ，算得上是比较可靠，但是项目差异比较大，各位小伙伴不要照搬，大体浏览会一下原则即可。

  1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，整体税费可按照4.05%计算；

  2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

  2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

  2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)

  2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)

  2.5临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

  一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

  （1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地下面积

  （2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

  （3） 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：300元/平米、400元/平米不等

  （1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%） 单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

  （2）单体地上成本 单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

  （3） 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

  （1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

  （2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

  （3） 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层 单方标准：500元/平米、600元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)

  （1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%） 单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

  （2）单体地上成本 单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

  （3） 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层 单方标准：依据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)

  （1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）单标准：3000元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积

  （2）单体地上成本 单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）

  PS：影响建安成本的因素很多，比如岩土状况，装配率比例，绿建要求等。详细情况要视土地本身规划条件而定。

  3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：

  （1） 精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元不计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85

  包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

  （4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

  （5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)

  首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；单方标准：景观工程建设价格会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/㎡不等；计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）

  （1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；单方标准：普通车库 2800元/㎡ ，人防车库 3100 元/㎡；计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）

  （2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差别；单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）

  （3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；单方标准：考虑3000元/㎡的装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积计算

  属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）

  占用税税最重要的包含增值税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地、个人所得税以及契税等。

  增值税涉及转让非货币性资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率是9%或征收率3%。

  转让不动产有限产权或永久使用权，及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、一同承担投资风险的行为，不征增值税。但转让该项股权，应按本税目征税。土地租赁和不动产租赁，不按转让非货币性资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征增值税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

  （3）纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

  增值税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

  根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售的收益减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的精通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

  计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%

  印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。

  （2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);

  （3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关法律法规缴纳印花税;

  （4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;

  占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。

  (一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;

  个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。

  房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。

  契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。

  大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。

  其他费用最重要的包含：行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等），以及销售相关联的费用（主要是营销推广费用）。

  前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距较大。